Новая расстановка сил. Статья директора по развитию компании Bluestone Group в журнале МИР и ДОМ. CITY

За последние полтора года на рынке коммерческой недвижимости произошли кардинальные изменения. Ушли инвестиции, поменялась модель ценообразования, деловая этика в бизнес среде. Даже люди и те покинули «насиженные» фирмы. Как выглядит мир коммерческой недвижимости сегодня?

Ситуация разворачивается

В конце 2008 г. одним из самых очевидных и вынужденных антикризисных действий для девелоперских компаний стало замораживание объектов, находящихся на начальных этапах строительства и, тем более, «на бумаге», до неопределенного момента в будущем. Этому, кроме прочего, способствовало падение ставок аренды до «исторического минимума» - в среднем на 50% от среднего базового уровня первой половины 2008 года. Падение цен продаж также имело место быть, но оно не было таким кардинальным (до 30%).

О новых проектах почти не говорили. Однако в марте 2010 года в Каннах в рамках ежегодно проводимой масштабной выставки недвижимости, Москвой представлено и официально объявлено о как минимум пяти грандиозных проектах строительства различных МФК на территории Москвы. К числу таких масштабных проектов, в том числе, относятся:

Деловой район «Метрополия»

На территории завода «Москвич» на пересечении Волгоградского проспекта и Третьего транспортного кольца компания «Метрополь Девелопмент», входящая в ИФК «Метрополь» Михаила Слипенчука, планирует построить деловой район «Метрополия».

На площади участка размером с 21 га планируется возвести около 1,6 млн кв. м. из них офисов класса «А» на 700 000 кв. м, часть торговых и апартаментов на 160 000 кв.м. Часть плошади получит гостиница  (порядка 40000 кв.м.).

Проект на Северо-Востоке Москвы

Компания «Интеко» Елены Батуриной займется застройкой  73 га на северо-востоке Москвы (районы Бибирево, Алтуфьево, Отрадное, Северное и Южное Медведково) 930 000 кв. м.

City Palace

Еще один амбициозный проект, небоскреб в проекте «Москва Сити» о котором давно шла речь – проект City Palace московский мэрии и девелоперской компании «Снегири Девелопмент».

Общая площадь — 169 000 кв. м, офисные — 80 000 кв. м, торговые — 36 000 кв. м. Реализация проекта началась три года назад, и на MIPIM он не в первый раз.

Таким образом, выставка MIPIM 2010 и присутствующие на ней девелоперы, подтвердили свое активное желание и интерес нескольких заказчиков/инвесторов к работе над реализацией крупных бизнес проектов. Хотя, разумеется, все они были разработаны и согласованы вовсе не во время кризиса, а в период бурного роста, активной фазы строительства офисной и жилой недвижимости. Просто теперь, по прошествии критического момента, получили еще один шанс и право быть реализованными

Успеть схватить

Причиной экстенсивного роста вверх и вширь большинства столичных строек в докризисные годы принято считать активный рост всех сегментов бизнеса, активное участие инвесторов в мегапроектах с высокой нормой прибыли. При этом рынок показывал экстенсивный рост (расширялось число присутствующих на нем игроков), то и интенсивный (появлялись новые компании, оказывающие сопутствующие услуги. Типичным примером здесь может служить растущая статистика появления новых консалтинговых, посреднических компаний, занимающихся разработкой дизайн проектов, архитектурных проектов, оказанием смежных услуг, услуг согласований и т.д.).

На «хлебном, с позиции финансовой отдачи рынке, такие компании ориентировались в большей степени на сиюминутное (коньюктурное) зарабатывание денег, без четкой и продуманной концепции в подходе к операционной деятельности. Некоторые такие компании не имели ни профессиональных управленцев, анализа возможных рисков, ни пессимистичного бизнес-плана. В результате, когда внешняя экономическая ситуация изменилась, данные компании просто не смогли оставаться на рынке. Одним из повсеместно используемых алгоритмов избегания долговых ям, поддержания компании на плаву остается идея консолидации операционных систем в одной. Так проявляется спасительный эффект синергии. Иными словами речь идет о процессе слияний и поглощений одних игроков другими, меньших по масштабу или находящихся в более плачевном состоянии.

Слияние-поглощения

Кризисный год был полон перетрубациями в сфере консалтинговых услуг на рынке коммерческой недвижимости. Так, характерным примером является присоединение компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ к компании с международным именем – CBRE,  работающей на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Совсем недавно, в СМИ появилась информация о том, что FirstService REA, управляющаяся дочерней компанией FirstService Corporation, увеличила пакет акций в Colliers International до 70%. Это позволит компании занять третью строчку в списке крупнейших мировых консультантов в области коммерческой недвижимости. Усилятся позиции Colliers International и в Москве.

Кстати, некоторые подобные слияния-поглощения носят, на мой взгляд, не вынужденный, а превентивный характер. Таким, как мне кажется, является  присоединение российской компании Praedium (занимающейся оказание полного спектра консалтинговых услуг на территории РФ) к основанной в 1977 году международной компании ONCOR INTERNATIONAL (дочерней структурой американской Realogy Corporation).  Еще одной компанией, которую коснулись серьезные изменения, стала компания DTZ  Debenham Zadelhoff. В рамках проводившихся мер антикризисного управления к компании, на правах старших партнеров по бизнесу в России, по договору франчайзинга присоединилась казахская бизнес группа, работающая на рынке коммерческой недвижимости. (Подписано соглашение франчайзинга с IMS Project Management уже два года успешно функционирующей на территории Казахстана).

Люди уходят

Одной из ярких примет кризисного года стало увольнение или уход, в силу разных причин, с занимаемых позиций вице–президентов, генеральных директоров, управляющих партнеров консалтинговых и управляющих компаний. Большинство этих людей работало в своих фирмах с момента основания.

Так, компанию DTZ покинул генеральный директор -  Дэвид О’Хара. Из John Lang LaSalle ушли «знаковые» сотрудники - В.Пинаев и М.Ланге, Colliers International покинул С.Гипш. Ушел Р.Алчуджян, глава Praedium (кстати, Рубен Алчуджян возглавил один из проектов CBRE в Канаде).

Похожие процессы происходили и в девелоперских структурах, актуальный пример ухода нескольких вице-президентов из корпорации «МИРАКС» Сергея Полонского.

Продажи бизнеса

Очевидно, в 2009 г. многие девелоперы стали испытывать сложности с привлеченным финансированием. В результате некоторые активы обрели новых хозяев.

Часть подобных перетрубаций широко обсуждалась в прессе (например, история «Миракса» и «Альфа-Групп». Ну, а остальные интересовали, навреное, только профессионалов.

Так, часть компании ПИК была продана владельцу компании НАФТА МОСКВА Сулейману Керимову. Доля главы «Нафта Москва» Сулеймана Керимова в капитале ГК ПИК достигла 45%.

В рамках проводимой реструктуризации долгов девелопера компании Дон–Строй, Сбербанку отойдет ряд  коммерческих активов группы, в первую очередь речь идет о 140 тыс. м2 в БЦ класса «А» Nord Star на ст.м. Беговая.

Сбербанк получил в собственность тысячи метров офисной недвижимости в одной из башен небоскреба «Город столиц», находящегося на территории ММДЦ «Москва-Сити». Недвижимость отошла к  государственному банку в обмен на частичное погашение долгов группы и предоставление новых кредитов. Такого рода примерами был полон год.

Мощный толчок

Однако было бы несправедливо говорить о кризисе исключительно с позиции отрицательных явлений. Ведь в кризис – это, прежде всего, новые возможности, второе дыхание. В этот год мы наблюдали, как многие компании стали  работать над оптимизацией бизнес процессов с целью доведении их до большей эффективности. Можно сказать, что компании, пережившие 2009 год, отмечены особым «знаком качества». остую ситуацию.

Многие бизнес процессы получили толчок и были перенастроены по новому и на новый лад, благодаря чему место той или иной компании в общем списке компаний занимаемой сферы стало ближе к топовым позициям в зависимости от сегмента рынка.

Сегодня рынок живет в ожидании скорого подъема. Уровень ставок аренды постепенно поднимается вверх. Так, за три месяцев 2010 года он вырос на 15-20%. Пустовавшие помещения постепенно заполняются новыми арендаторами. Продолжается активная продажа строящихся объектов.

Стоит заметить, что такой рост - фактор достаточно конъюнктурный, больше отражает ожидания всех игроков. Вера в близкое светлое будущее подталкивает собственников к экспонированию новых объектов на рынке аренды и  продажи с более высокими ценовыми ожиданиями.

В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно.  Многие эксперты сходятся во мнении, что рынок сильно видоизменился и формат развития бизнеса по наитию больше не возможен.   

Общий прогноз носит сдержанный характер, однако имеет под собой реальные предпосылки положительной направленности на подъем. Сейчас офисы класса А и В пошатнувшегося рынка заполнены лишь на 80%, притом  в течение года площадь качественной офисной недвижимости должна прирасти в среднем процентов на 6% за счет ввода в строй новых бизнес-центров (вводимый объем примерно 650 000 м2).

Вместе с тем, профессиональные консультанты, адаптировавшись к новым реалиям взаимодействия с контрагентами (собственники и клиенты), нащупав «справедливый уровень» цен ожидают и работают на  огромный потенциал новой волны сделок во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Россия в целом и Москва, как мегаполис, в частности, в очередной раз стоят на развилке. Наша страна, как известно, всегда выбирает свой, особенный путь. У нас есть  законы, но нет обязательств по их исполнению. Существуют правила, но все живут по индивидуальным исключениям. Так что пока в мире – глобальный кризис, в России - пятница.

27 мая 2010 года