Обгоняя время. Статья директора по развитию компании Bluestone Group в журнале МИР и ДОМ. CITY.

Девелоперы переоценили спрос на удаленные офисы

Начиная с 2005 г. развитие рынка офисной недвижимости шло под флагом децентрализации. Но кризис, докатившийся до нашей страны к концу 2008 г., показал: девелоперы переоценили желание арендаторов занимать офисы на окраинах. Почему децентрализация все-таки не стала тенденцией, рассуждает Денис Трущенко, директор по развитию Bluestone Group.

По западным шаблонам

Коммерческий рынок Москвы развивался по пути заимствования западных тенденций, одной из которых стал процесс децентрализации. В нашем случае – расширение границ рынка от исторического центра в сторону ТТК и далее к границам МКАД и ближайшему Подмосковью.

Основным мотивационным постулатом освоения территорий вне границ исторического центра города в то время было следующее: активный рост спроса на офисные помещения, галопирующие темпы развития рынка коммерческой недвижимости (в том числе, строительство таких масштабных проектов как МФК «Москва-Сити»), реально существовавший дефицит качественных офисных и иных площадей в уже построенных и сданных в эксплуатацию БЦ класса А и В. Через пару лет к списку добавилось ограничение точечной застройки в центре Москвы.

Несмотря на то, что офисы класса А, расположенные в центре Москвы, по-прежнему оставались самыми востребованными с точки зрения престижа, многие арендаторы с интересом выбирали для себя площади, расположенные за пределами Садового кольца. Новые офисные здания строились в районе Третьего транспортного кольца, на окраинах столицы, в спальных районах (на вылетных магистралях в направлении МКАД). Самыми популярными районами были и остаются – запад, северо-запад и юго-запад Москвы. Кроме того, отмечался девелопмент/редевелопмент бывших промышленных зон и реновация заброшенных территорий.

Примечательно, что на окраинах строились здания с отличной инфраструктурой и инженерией. Поэтому в 2007 г. ведущие консалтинговые компании подтвердили: месторасположение новых зданий класса А не обязательно должно жестко соответствовать историческому центру. Такой подход во многом побудил девелоперов возводить бизнес центры класса А, смещая ориентиры новой застройки, качество зданий – их конструктивных особенностей, расширяя географию рынка к границам Третьего кольца, МКАД. Новые офисы, помимо привлекательной цены, имели и другие плюсы для арендаторов: более высокий парковочный коэффициент, более развитую инфраструктуру проекта, более эффективные с дизайнерской точки зрения проекты офисных центров (общая площадь этажа, высота потолков). Зачастую они были удобнее для подъезда на личном транспорте.

Бизнес пошел в парк

Особое признание получил формат бизнес-парков. Среди самых успешных примеров по востребованности стал проект БП Country Club. Комплекс находится на пересечении трех основных магистралей на севере Москвы – Ленинградского шоссе, МКАД и улиц Свободы и удачно вписан в ландшафт парка у Бутаковского залива Химкинского водохранилища. Сегодня этот проект получил продолжение. Осенью 2009 года введена в эксплуатацию вторая очередь БП общей площадью

12 тыс. кв.м.

Условно из всех потенциальных арендаторов, «работающих» в формате аренды офисов в бизнес-парках, можно выделить две группы. Компании, арендующие back-офисы и являющиеся по умолчанию подразделениями крупных материнских корпораций (речь идет о компаниях IT-сферы, и компаниях, работа которых не ориентирована на часто проводимые переговоры в стенах офисов в центре города) и компании, ориентированные на дополнительную инфраструктуру и услуги – попутная аренда склада, пользование сервисом логистического комплекса.

Бизнес-парки как очень эффективная концепция имеет большое будущее. Сама идея бизнес-парка дает арендаторам возможность индивидуального подхода. Существует множество опций на выбор – отдельное здание, фирменный логотип при въезде или на фасаде здания, корпоративный стиль в оформлении. Самым ярким и первым успешным проектом, отражающим активное развитие процесса децентрализации как тренда, стал проект бизнес-парк «Крылатские Холмы», открытый в 2005 г. С того времени вблизи МКАД появляются новые качественные объекты класса А, такие, например, как БП «Гринвуд», Riga Land, БП «Западные Ворота», БП IKEA. Доля бизнес-парков на рынке современной офисной недвижимости неуклонно росла. К 2010 г., по оценкам консультантов, прогнозировалось увеличение до 10%.

Возвращение в центр

Однако большинство из данных преимуществ бизнес-парков померкли перед возможностью арендовать помещение в центре. В результате сокращения и банкротства компаний среднего и малого бизнеса в границах Садового и Бульварного колец высвободилось порядка 2 млн. кв. метров готового к въезду офисного пространства высокого класса. Персонал и деятельность многих крупных компаний подвергся тотальному сокращению. В подобных обстоятельствах были изменены планы развития, сокращены объемы занимаемых площадей. В поиске путей выхода из кризиса и оптимизации затрат на текущую операционную деятельность крупный и средний бизнес инициировал множественные процессы слияний и поглощений с целью сохранения позиций по основному профилю деятельности. Проведенные мероприятия отразились на отказе от идеи расширения растущего до кризиса бизнеса и аренды большого объема площадей, в том числе во вновь построенных бизнес-парках и бизнес-центрах по основным кольцевым радиусам  – ТТК и МКАД. По прогнозам, устойчивый спрос на них появится только через 3-5 лет.

Такое видение подкреплено мнением различных консультантов, девелоперов, активно осваивающих рынок загородного строительства, бизнес парков, МФК, логистических комплексов и соседствует с мыслью о том, что, в первую очередь, для этого необходимо наличие людей, активно покупающих недвижимость за городской чертой, готовых и стремящихся жить и работать недалеко от места проживания. Типичный пример, желание владельца компании Уралсиб арендовать офис для свого бизнеса в БП Гринвуд по принципу удобной прямой транспортной доступности от место проживания.

Офисное строительство в рамках децентрализации должно параллельно идти со строительством и развитием инфраструктурной составляющей – дорог, ускоряющих сообщения между городом и планируемыми МФК. А также с развитием рынка жилой недвижимости. Но развития транспортной инфраструктуры, к сожалению, не происходит, ни с активным участием властей, ни с помощью инвестиций со стороны девелоперского бизнеса.

Понимание и участие в развитии этих важных составляющих могло бы улучшить происходящие процессы, создать новые рабочие места локально за пределами и по городской границе в плане. В противном случае любое строительство бизнес-парков под Москвой останется красивой хрустальной мечтой.

В завершении хотелось бы отметить, что в рынок в целом сегодня колеблется в значениях от сильно ниже предыдущих годов по ставкам аренды, уровню вакантных площадей, количеству активных трендов, как результат сильнейшей стагнации за короткий период времени, и до небольшого движения вверх по тем же позициям. Общие тренды больше забыты и отложены в долгий ящик, чем живы, в том числе, это касается процесса децентрализации. Говорить с уверенностью о скорейшем отыгрыше назад к благополучным временам было бы преждевременно. Идея децентрализации больше напоминает манифест о здоровой и вкусной пище, которая на сегодня слишком дорога.